Từ ngày 25-1, TP Đà Nẵng áp dụng Quy chế quản lý kiến trúc mới theo Quyết định 07 (sửa đổi, bổ sung Quyết định 63/2023) với nhiều điểm thay đổi quan trọng liên quan đến số tầng xây dựng, chiều cao công trình, mật độ và khoảng lùi.
Đáng chú ý, quy định mới cho phép tăng số tầng xây dựng trên nhiều trục đường so với quy định trước đây, đặc biệt trong bối cảnh Đà Nẵng đang bùng nổ mô hình nhà ở kết hợp lưu trú, khách sạn và văn phòng cho thuê.
1️⃣ Quy định đối với khách sạn, văn phòng cho thuê
Các công trình khách sạn, văn phòng xây dựng trên lô đất ≤ 200m²:
👉 Chỉ được phép xây tối đa 7 tầng.Theo mặt cắt lòng đường hiện trạng:
Đường < 5,5m: xây tối đa 6 tầng
Đường < 7,5m: xây tối đa 7 tầng
Đường từ 7,5m đến < 10,5m: xây tối đa 9 tầng
Các công trình vẫn phải đảm bảo đầy đủ các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình và hệ số sử dụng đất theo quy định.
🔹 Trường hợp đặc biệt:
Lô đất 2 mặt tiền, tiếp giáp đường độc lập có vỉa hè,
Mặt cắt lòng đường từ 5,5m trở lên,
Diện tích đất ≥ 500m²
👉 Được phép xây dựng công trình cao tối đa 46m.
Với các tuyến đường có mặt cắt lòng đường ≥ 10,5m, chiều cao công trình được xác định theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (nếu có) và phải đảm bảo giới hạn độ cao chướng ngại vật hàng không.
2️⃣ Nhà ở riêng lẻ đô thị & nhà ở cho thuê căn hộ
Quy định mới cũng điều chỉnh đáng kể đối với nhà ở riêng lẻ đô thị, bao gồm: nhà liền kề, nhà phố cũ chỉnh trang và nhà nhiều tầng nhiều căn hộ (quy mô dưới 20 căn để cho thuê).
Mật độ xây dựng tối đa:
Lô đất ≤ 90m²: xây dựng 100% diện tích đất
Lô đất 100m²: mật độ tối đa 90%
Lô đất 200m²: mật độ tối đa 70%
Số tầng xây dựng theo mặt cắt đường:
Đường có vỉa hè, mặt cắt lòng đường < 5,5m: tối đa 6 tầng
Đường < 7,5m: tối đa 7 tầng
Đường từ 7,5m đến < 10,5m: tối đa 9 tầng
👉 Hệ số sử dụng đất tối đa: 7 lần.
Đối với các tuyến đường đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, mặt cắt theo quy mô đầu tư được xem là mặt cắt hiện trạng để áp dụng quy chế này.
3️⃣ Quy định xây dựng nhà trong kiệt, hẻm
Nhà ở trong kiệt cũng được quy định rõ về số tầng và chiều cao:
Kiệt < 2,5m:
👉 Tối đa 3 tầng, chiều cao không quá 13mKiệt ≥ 2,5m đến < 7m:
👉 Tối đa 4 tầng, chiều cao không quá 16,5mKiệt ≥ 7m:
👉 Tối đa 5 tầng,
👉 Tầng 5 phải lùi tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ,
👉 Tổng chiều cao không quá 20m.
Nhìn tổng thể, Quy chế quản lý kiến trúc mới của TP Đà Nẵng đã mở ra dư địa phát triển lớn hơn cho các mô hình nhà ở kết hợp cho thuê, căn hộ dịch vụ, khách sạn mini và văn phòng trên nhiều trục đường nội đô. Tuy nhiên, việc tăng số tầng không đồng nghĩa xây tự do, mà cần hiểu đúng mặt cắt đường, diện tích lô đất, mật độ, khoảng lùi và giới hạn chiều cao để tránh rủi ro pháp lý khi triển khai.
Với nhà đầu tư và chủ đất, đây là giai đoạn cần nắm chắc quy định trước khi xuống tiền hoặc xin phép xây dựng, nhằm tối ưu hiệu quả khai thác và giá trị tài sản trong trung – dài hạn.
📄 Tải văn bản gốc Quyết định 07 (sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý kiến trúc TP Đà Nẵng) tại đây:
👉 [07 2026 qd quy hoach ha tang]
📞 Cần tư vấn cụ thể theo từng lô đất, từng tuyến đường hoặc phương án xây dựng phù hợp quy định mới, vui lòng liên hệ:
Đức Tâm – Tư vấn đầu tư & pháp lý bất động sản Đà Nẵng